전세사기 예방 꿀팁 – 등기부 보는 법부터 계약 시 체크리스트까지
“전세로 이사 가려는데 요즘 사기 많다더라…” “등기부등본은 보긴 봤는데, 뭘 봐야 하는지 모르겠어요.” “보증금 떼일까 봐 걱정돼요…” 최근 몇 년간 전세사기 피해자 수가 급증하며, 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 특히 사회초년생, 1인 가구, 외국인 거주자 등 임대차 경험이 부족한 사람일수록 사기 표적이 되기 쉽습니다. 이 글에서는 전세사기를 사전에 막기 위한 핵심 팁과 등기부등본 보는 법, 계약 전 확인사항을 단계별로 알려드릴게요.
1. 전세사기의 대표 유형은?
전세사기는 단순한 '사기꾼' 문제를 넘어 부동산 구조적 허점과 맞물려 있습니다. 대표적인 유형은 아래와 같습니다:
- 깡통전세 – 매매가보다 전세보증금이 높아 담보가치가 없음
- 명의 신탁 – 진짜 소유자가 따로 있는 허위 계약
- 근저당 다수 설정 – 대출이 너무 많아 보증금 순위 밀림
- 신탁등기 미확인 – 신탁사 동의 없는 임대차 계약
→ 피해 대부분은 보증금 반환이 불가능한 구조로 연결됩니다.
2. 계약 전 꼭 해야 할 ‘등기부등본’ 확인
등기부등본은 그 집의 ‘법적 이력서’입니다. 집주인 정보, 대출 여부, 근저당권 설정 등 모든 권리관계가 적혀 있죠.
어디서 확인하나요?
→ 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능 (1건당 700원)
어디를 봐야 하나요?
- 갑구: 소유자 정보 → 계약 상대방이 ‘실제 소유자’인지 확인
- 을구: 근저당/전세권/가압류 → 담보 설정된 금액 확인
주의할 점
근저당 설정 금액 + 전세보증금 > 매매가일 경우 → 위험 근저당 순위보다 후순위 세입자일 경우, 보증금 돌려받기 어려움 신탁등기 기재 시 → 신탁사 동의서 필수
TIP: 등기부등본은 계약 당일에도 다시 떼어 보는 것이 안전합니다.
3. 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
✅ 1. 계약 상대방이 진짜 소유자인가? → 소유자 본인 명의로 계약해야 법적 효력 보장 → 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 반드시 요구
✅ 2. 등기부에 대출 많은 집은 피하자 → 근저당권 순위가 빠를수록 세입자 보장 약해짐 → 깡통전세 위험
✅ 3. 보증보험 가입 가능한 집인지 확인 → HUG 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인 → 가입 거절된 집이라면 일단 의심
✅ 4. 중개사 등록번호 확인 → 허위 중개업소 통해 이중계약 발생 가능 → 한국공인중개사협회 홈페이지에서 조회 가능
✅ 5. 확정일자 + 전입신고 즉시 완료 → 대항력 + 우선변제권 확보의 핵심! → 계약 당일 동사무소 방문 추천
4. 이런 집이라면 피해라!
🚨 이런 경우 전세사기 위험! 매매가보다 전세보증금이 높음 (깡통 가능성) 등기부등본에 근저당권 여러 개 설정됨 신탁등기 되어 있고 신탁사 동의서 없음 중개사가 집주인 대신 계약하려 함 시세보다 터무니없이 전세가 낮거나 높음 조금이라도 이상하면 반드시 계약 전 멈추세요.
5. 보증보험으로 안전장치 더하기
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 보험사에서 대신 반환해줍니다.
가입 조건
등기부상 권리관계 이상 없을 것 임대차계약서상 확정일자 기재 전입신고 완료 보증료: 보증금의 0.1~0.2% 수준 (1년에 몇 만 원)